Uproszczony prospekt informacyjny dewelopera wzór, uregulowany w art. 27 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym –  ustawy deweloperskiej, to szczególny rodzaj prospektu deweloperskiego. Dotyczy on zakończonego przedsięwzięcia deweloperskiego (także wyodrębnionego zakończonego zadania lub etapu).

 Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie obiektu – zakończenie przedsięwzięcia deweloperskiego

Zakończenie inwestycji deweloperskiej oznacza dzień, w którym budynek otrzymał pozwolenie na użytkowanie, czyli kiedy decyzja o jego użytkowaniu stała się ostateczna i nie można jej było już zaskarżyć. Jeśli natomiast nie jest konieczne uzyskanie pozwolenia (ustawa nie przewiduje obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie), to momentem zakończenia budowy jest dzień, w którym minął czas na wniesienie sprzeciwu przez urząd nadzoru budowlanego po zgłoszeniu zakończenia budowy.

Od tego momentu mówimy o „istnieniu” lokalu mieszkalnego w budynku, który już może być użytkowany. Fakt, że budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie, nie oznacza jeszcze, że lokal mieszkalny jest wyodrębniony jako osobna własność. Żeby lokal stał się odrębną własnością, potrzebna jest umowa notarialna, a także wpis do księgi wieczystej. Istnienie lokalu mieszkalnego a ustanowienie odrębnej własności lokali to dwa odmienne etapy procesu deweloperskiego, które dotyczą różnych kwestii prawnych: faktycznego zakończenia inwestycji (tj. uzyskania pozwolenia na użytkowanie) oraz przeniesienia własności lokalu (w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego).

Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania lub domu, który już ma pozwolenie na użytkowanie, to umowa sprzedaży nie jest traktowana jako umowa deweloperska, bo dotyczy istniejącej nieruchomości, a nie takiej, która dopiero powstaje. W związku z tym nie stosuje się w tym zakresie przepisów ustawy deweloperskiej, ponieważ umowa dotyczy gotowej nieruchomości, a nie tej, która jest w trakcie budowy lub sprzedaży na etapie inwestycji.

W każdym razie umowa dotycząca sprzedaży lokalu mieszkalnego, znajdującego się w budynku posiadającym ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, czy też umowa dotycząca sprzedaży domu rodzinnego, co do którego została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie / upłynął termin na sprzeciw od zgłoszenia zakończenia budowy – w związku z zakończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego, w związku z zakończeniem inwestycji deweloperskiej, nie będzie umową deweloperską w rozumieniu ustawy deweloperskiej, a zwykłą klasyczną umową zobowiązującą przenoszącą własność nieruchomości, do której nie stosuje się przepisów ustawy deweloperskiej, ponieważ nie dotyczy rzeczy przyszłej, a istniejącego już lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego.

Podstawa prawna uproszczonego prospektu informacyjnego

Do klasycznych umów zobowiązujących dewelopera do przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (nie stanowiących z racji zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego umów deweloperskich) będzie miał zastosowanie szczególny przepis – art. 3 ustawy deweloperskiej. Umowa sprzedaży określona w art. 3 ustawy  ma skutek zobowiązująco-rozporządzający (art. 535 i następne Kodeksu Cywilnego) co oznacza, że deweloper nie tylko zobowiązuje się przenieść własność przedmiotu umowy na nabywcę, ale także dokonuje przeniesienia. Wskutek tej czynności prawnej deweloper dokonuje przeniesienia prawa własności przedmiotu umowy  na rzecz nabywcy, który jest zobowiązany do zapłaty ceny. Jednym z obowiązków dewelopera, który zamierza zawrzeć z nabywcą umowę rezerwacyjną lub umowę sprzedaży po zakończeniu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a wynikających właśnie z art. 3 ustawy deweloperskiej jest udostępnienie nabywcy informacji na trwałym nośniku (art. 27 ust. 1 ustawy deweloperskiej). Powyższe informacje to właśnie tzw. uproszczony prospekt informacyjny dewelopera.

REASUMUJĄC: Sprzedaż lokalu mieszkalnego w sytuacji, w której budynek uzyskał pozwolenie na użytkowanie, ale znajdujące się w nim lokale nie zostały jeszcze formalnie wyodrębnione, traktowana będzie jako zwykła umowa przenosząca własność ( (art. 535 i następne Kodeksu Cywilnego), a nie jako umowa deweloperska, co wiąże się z brakiem stosowania przepisów ustawy deweloperskiej w tym zakresie. Deweloper, przystępując do sprzedaży lokali na tym etapie inwestycji, jest zobowiązany sporządzić i okazać potencjalnemu nabywcy uproszczony prospekt informacyjny.

Powyższe wyjaśnienia pokazują, że proces deweloperski oraz sprzedaż nieruchomości mogą być nieco złożone, z wieloma etapami, które wymagają zrozumienia odpowiednich przepisów prawnych.

Jak wypełnić uproszczony prospekt informacyjny dewelopera – Informacje przekazywane przez dewelopera w prospekcie uproszczonym

Podobnie jak standardowy pełny prospekt informacyjny dewelopera, tak i uproszczony prospekt informacyjny dewelopera wzór, który deweloper przekazuje nabywcy, powinien zawierać wypełnione następujące rubryki:

1. Dane identyfikacyjne i kontaktowe dotyczące dewelopera,
2. Doświadczenie dewelopera,
3. Informacje o nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim – w całości, tj.:
4. Dane adresowe i geodezyjne inwestycji,
5. Istniejące obciążenia hipoteczne nieruchomości lub wnioski o wpis w dziale czwartym księgi wieczystej,
6. Informacje dotyczące obiektów istniejących położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia,
7. Akty planowania przestrzennego i inne akty prawne na terenie objętym przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym,
8. Ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
   dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym oraz w odległości do 100 m od granicy tego terenu,
9. Ustalenia decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),
10. Informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od terenu
    objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym, zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, decyzjach o warunkach zabudowy
    i zagospodarowania terenu, decyzjach o środowiskowych uwarunkowaniach, uchwałach o obszarach ograniczonego użytkowania, miejscowych planach odbudowy, mapach zagrożenia powodziowego i mapach ryzyka powodziowego,
11. Ustalenia decyzji w zakresie rozmieszczenia inwestycji celu publicznego, mogące mieć znaczenie dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym: decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego, decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli  przeciwpowodziowych, decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej, decyzja o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, decyzja o ustaleniu lokalizacji regionalnej sieci szerokopasmowej, decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie infrastruktury dostępowej, decyzja o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w sektorze naftowym.
12. Informacje dotyczące budynku  (z wyłączeniami o których mowa poniżej)
13. Część Indywidualna – w całości.

Jak wypełnić uproszczony prospekt informacyjny dewelopera– jakich danych nie trzeba przekazywać? Wyłączenia:

Katalog informacji przekazywanych w prospekcie uproszczonym na podstawie art. 27 ustawy deweloperskiej zdecydowanie węższy niż w przypadku pełnego prospektu deweloperskiego. Ze względu na etap i specyfikę przedsięwzięcia (przedsięwzięcie zakończone) niema obowiązku wypełniania prospektu w zakresie informacji dotyczących finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, środków ochrony wpłat nabywcy, harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, a  zawartych w rubrykach zatytułowanych:

1. Zamierzony sposób i procentowy udział źródeł finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego
   lub zadania inwestycyjnego,
2. Środki ochrony nabywców,
3. Główne zasady funkcjonowania wybranego rodzaju zabezpieczenia środków nabywcy,
4. Nazwa instytucji zapewniającej bezpieczeństwo środków nabywcy,
5. Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
6. Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji,
7. Warunki, na jakich można odstąpić umowy deweloperskiej lub jednej z umów, o których mowa w art. 2
   ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego
   lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Pozostałe różnice pomiędzy prospektem uproszczonym a pełnym standardowym prospektem dewelopera.

W odróżnieniu od zwykłego prospektu informacyjnego, prospekt uproszczony, zgodnie z art. 27 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy deweloperskiej, powinien zawierać w treści  tzw. obowiązki informacyjne względem nabywcy w zakresie:

1.  istnienia lub braku obciążeń (zobowiązań) o których mowa  w art. 25 ustawy  – chodzi tu o posiadanie zgodę banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo zgodę banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje ORAZ
2. Możliwości zapoznania się przez nabywcę z następującymi dokumentami:

• aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
• aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
• pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu;
• sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku:
  – prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku,
  – realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (Dz.U. z 2024 r. poz. 18 i 96) oraz spółki celowej;
• projektem budowlanym;
• decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu;
• zaświadczeniem o samodzielności lokalu – w przypadku umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2 lub 3;
• aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu – w przypadku umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 3;
• dokumentem potwierdzającym zgodę lub zobowiązanie do jej udzielenia, o których mowa w art. 25 ust. 1 pkt 1 lub 2.

Dokumentem, o którym mowa w ust. 1 pkt 9, może być również kopia poświadczona przez notariusza.

Prospekt uproszczony, podobnie jak prospekt standardowy, powinien zawierać takie obowiązkowe załączniki jak:

1.  Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego.
2. Wzór umowy, o której mowa w art. 3 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
3. Szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości).

Nie istnieje sformalizowany wzór prospektu uproszczonego. Dokument ten można sporządzić na wzorze dostępnym dla standardowego pełnego prospektu informacyjnego z uwzględnieniem specyfiki treści informacji wymaganych w art. 27 ustawy deweloperskiej, lub też stworzyć własne opracowanie, stanowiące zbiór uporządkowanych informacji składających się na uproszczony prospekt informacyjny dewelopera.

Wychodząc naprzeciw inwestorom, deweloperom i nabywcom nieruchomości, prawnik od nieruchomości z Kancelarii Praxi Lex sporządzi bądź wypełni prospekt uproszczony dewelopera według aktualnych przepisów ustawy deweloperskiej obowiązującej od września 2023 r., dla każdej inwestycji deweloperskiej.

Nasza Kancelaria świadczy pomoc w wypełnieniu standardowego pełnego prospektu deweloperskiego 2025 – w tym celu kliknij TUTAJ oraz prospektu uproszczonego 2025, pod kątem wymogów ustawowych oraz wytycznych banku. Istnieje możliwość sporządzenia prospektu w całości, od podstaw lub w wybranej jego części. Nie działamy na gotowych schematach i systemach. Każdą informację weryfikujemy samodzielnie we własnym zakresie. W ramach usługi występujemy z zapytaniem do właściwych organów w sprawie informacji do prospektu (Urząd Gminy, Starostwo Powiatowe, Urząd Wojewódzki). Inwestorów zainteresowanych usługą uproszczony prospekt dewelopera 2025 zapraszamy do kontaktu pod linkiem Zapoznaj się z profilem Kancelarii pod linkami https://praxilex.pl/nieruchomosci/  oraz https://praxilex.pl/prawnik-prawo-budowlane-kancelaria-prawa-budowlanego/

Źródło: Internetowy System Aktów Prawnych – ustawa deweloperska