Umowa dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną, magazyn energii, wiatrak – na co uważać w umowie?

W Polsce powstają tysiące hektarów elektrowni fotowoltaicznych i wiatrowych. Przedstawiciele inwestorów masowo poszukują gruntów rolnych, odpowiednich do realizacji inwestycji z zakresu energii odnawialnej OZE.

Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę czy wiatraki może przynieść właścicielom gruntów rolnych znaczne korzyści finansowe, dlatego warto rozważyć wykorzystanie nieużytków i gruntów niższej klasy pod projekty z zakresu OZE. Rolnikom (właścicielom nieruchomości rolnych) proponowane są do zawarcia różne kontrakty na dzierżawę ziemi rolnej, w których często znajdują się zapisy niekorzystne dla osób zainteresowanych wydzierżawieniem gruntu.

 Na podstawie analizy wzorów umów na dzierżawę gruntu pod elektrownię fotowoltaiczną, elektrownię wiatrową czy magazyn energii, oferowanych przez przedstawicieli inwestorów z branży energii  odnawialnej OZE (potencjalnych dzierżawców gruntów rolnych pod przedsięwzięcie z zakresu OZE), a przesyłanych nam przez wydzierżawiających (właścicieli gruntów rolnych) do zaopiniowania i sprawdzenia,  Kancelaria przygotowała zestawienie kluczowych kwestii, na które rolnik powinien zwrócić uwagę przy podpisywaniu umów z inwestorami oraz propozycje bezpiecznych zapisów w umowach tego typu.

1. Wiarygodność inwestora (dzierżawcy) oferującego zawarcie umowy
2. Doprecyzowanie przedmiotu dzierżawy, faktyczna  powierzchnia przedmiotu przyszłej dzierżawy, rozmieszczenie elementów elektrowni
3. Czynsz dzierżawny, waloryzacja czynszu. Podatki i opłaty obciążające przedmiot dzierżawy
4. Termin na wykonanie inwestycji i rozpoczęcia eksploatacji elektrowni
5. Zabezpieczenia roszczeń wydzierżawiającego: Szkody na gruncie. Problemy z płatnością czynszu. Demontaż i utylizacja farmy fotowoltaicznej
6. Wypowiedzenie umowy przez Właściciela gruntu

Dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę, wiatraki lub magazyn energii – bezpieczne zapisy w umowie dzierżawy.

• Wiarygodność inwestora (dzierżawcy) oferującego zawarcie umowy.

Należy sprawdzić dane podmiotu zawarte w KRS (Krajowym Rejestrze Sądowym) w przypadku spółek prawa handlowego  lub CEIDG (Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej) w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą. Sprawdźmy, czy osoby wskazane po stronie kontrahenta w umowie dzierżawy jako upoważnione do jej podpisania są  rzeczywiście uprawnione do reprezentacji tej spółki, czy nazwa i adres inwestora widniejące w umowie dzierżawy pokrywają się z danymi wskazanymi w KRS czy CEIDG. Zapytajmy też inwestora, czy posiada już doświadczenie w budowie farm pv, wiatrowych czy magazynów energii i czy posiada on rozeznanie co do możliwości posadowienia elektrowni na terenie gminy (kwestia istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, klasa gruntów przeznaczonych pod elektrownię, obszary chronione, istniejące możliwości techniczne czy infrastruktura gwarantująca podłączenie elektrowni do sieci energetycznej itp.).

• Doprecyzowanie przedmiotu dzierżawy, faktyczna  powierzchnia przedmiotu przyszłej dzierżawy, rozmieszczenie elementów elektrowni.

Już na etapie podpisywania chociażby przedwstępnej umowy dzierżawy gruntu pod elektrownię fotowoltaiczną (farmę pv), magazyn energii czy wiatrak, inwestor powinien przynajmniej orientacyjnie  znać rozmieszczenie elementów elektrowni na działce oraz szacunkowo określić powierzchnię gruntu który rzeczywiście będzie wykorzystywany w przyszłości pod elektrownię i elementy jej towarzyszące. Taki zapis powinien znaleźć się już w umowie, ponadto należy załączyć szkic sytuacyjny z dokładnym określeniem elementów posadowienia farmy( kable, drogi dojazdowe, kwestie służebności itp.) oraz wskazaniem przedmiotu dotychczasowej i przyszłej dzierżawy. Uregulowanie tych zapisów w momencie podpisywania umowy (a nie później, co jest powszechną praktyką wśród umów oferowanych przez inwestorów) jest istotne dla Wydzierżawiającego przede wszystkim ze względu na oszacowanie wysokości czynszu dzierżawnego, jaki będzie wypłacany  z tytułu zawarcia umowy (przypomnijmy, że jego wysokość zależy, w przypadku farm fotowoltaicznych,  od ilości ha  ostatecznie zajętych pod  powierzchnię na której faktycznie znajdują się elementy farmy i infrastruktury towarzyszącej).

• Czynsz dzierżawny, waloryzacja czynszu. Podatki i opłaty obciążające przedmiot dzierżawy.

Kwota czynszu powinna być zagwarantowana właścicielowi ziemi rolnej niezależnie od rentowności/ opłacalności inwestycji i faktycznej mocy/ilości/wartości energii wyprodukowanej/sprzedanej w przyszłości przez Farmę. Należy wprowadzić do umowy mechanizmy ochronne dla dzierżawy w postaci corocznej waloryzacji czynszu dzierżawnego, opartej na podstawie kwoty regularnego czynszu dzierżawnego z roku poprzedniego. Podczas czytania umowy należy zwrócić wagę, czy czynsz został określony w kwocie netto czy brutto.

Należy również doprecyzować moment rozpoczęcia wypłacania czynszu dzierżawnego, np. data uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę, założenie dziennika budowy itp. Często w umowach określa się ten moment jako „rozpoczęcie prac budowlanych” – w ocenie naszych prawników OZE ten zapis wymaga dookreślenia chociażby w sposób jw.

Ponadto wzór umowy dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną, magazyn energii wiatrak powinien zawierać treść, z której wyraźnie wynika, jakie opłaty i podatki w związku z przedmiotem dzierżawy, i od  jakiego momentu, będzie ponosił właściciel gruntu, a jakie inwestor. Prawnik wskazuje, aby dla zabezpieczenia przyszłych  interesów właściciela gruntu rolnego zawrzeć w umowie dzierżawy zapis, że to dzierżawca zobowiązany będzie do zapłaty wszelkich należności publicznoprawnych związanych z inwestycją.

• Termin na wykonanie inwestycji i rozpoczęcia eksploatacji elektrowni

Sugerujemy wyznaczenie tego terminu inwestorowi maksymalnie na 5 lat liczone od dnia podpisania umowy. Pamiętajmy, że od momentu rozpoczęcia prac budowlanych (p.uwagi dotyczące czynszu) inwestor jest zobowiązany wypłacać właściwy czynsz dzierżawny.

Nie jest natomiast pożądana sytuacja, kiedy to inwestor nie rozpoczyna prac budowlanych i nie wypłaca w związku z tym czynszu, a poprzez podpisanie umowy z rolnikiem jedynie zapewnia sobie bezkosztową  rezerwację gruntu pod przedsięwzięcie, które może w przyszłości w ogóle nie powstać.Dlatego sugerujemy, żeby w umowie był zapis gwarantujący wypłacanie w tym okresie (od momentu podpisania umowy do chwili rozpoczęcia prac budowlanych na gruncie) opłaty wstępnej rezerwacyjnej (czynszu wstępnego). Takie rozwiązanie może również zmusić inwestora do zintensyfikowania działań zmierzających do jak najszybszego wybudowania elektrowni i rozpoczęcia eksploatacji.

• Zabezpieczenia roszczeń wydzierżawiającego: Szkody na gruncie. Problemy z płatnością czynszu. Demontaż i utylizacja farmy fotowoltaicznej.

Co do wykonania obowiązku zapłaty Wydzierżawiającemu czynszu w kwotach i terminach wskazanych w umowie, obowiązku demontażu farmy wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz wypłaty odszkodowania w związku z ewentualnymi szkodami na gruncie rolnym podczas budowy i eksploatacji elektrowni należy wprowadzić podstawowe zabezpieczenia takie jak np.

 – egzekucja  na podstawie art. 777 5 1 pkt 4) Kodeksu postępowania cywilnego

 – ustanowienie gwarancji bankowej na rzecz Wydzierżawiającego

 – złożenie na rachunku powierniczym prowadzonym na rzecz Wydzierżawiającego określonej sumy pieniężnej (kaucja)

– prawo Wydzierżawiającego do odszkodowania za bezumowne korzystanie z Nieruchomości w przypadku braku usunięcia z nieruchomości instalacji farmy i urządzeń towarzyszących.

• Wypowiedzenie umowy przez Właściciela gruntu

Właściciel ziemi rolnej powinien mieć  możliwości jej rozwiązania przede wszystkim w przypadkach,  gdy dzierżawca zalega z zapłata czynszu i innych opłat, korzysta z gruntu na cele inne niż umówione czy też nie rozpocznie inwestycji w określonym terminie, gdy dzierżawca opóźni się w ustanowieniu zabezpieczeń o których mowa w punkcie 5, a także gdy Dzierżawca korzysta z Nieruchomości w sposób sprzeczny z Umową. Pamiętajmy, że umowy dzierżawy zawarte na czas określony można wypowiedzieć wyłącznie na zasadach określonych w tych umowach. Dlatego też jeśli nie zostanie przewidziana taka możliwość umowa jest praktycznie dla rolnika  nierozwiązywalna. Sugerujemy, aby przed podpisaniem otrzymany wzór umowy na dzierżawę ziemi rolnej pod fotowoltaikę (farmę pv), elektrownię wiatrową czy magazyn energii został sprawdzony przez doświadczonego prawnika OZE.

Bezpieczne zapisy w umowie dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną, magazyn energii, wiatrak

Prawnicy OZE  z naszej Kancelarii  sprawdzą aktualny i stworzą nowy wzór umowy dzierżawy ziemi rolnej pod farmy fotowoltaiczne, wiatrowe i magazyny energii, a także inne umowy czy wraz z załącznikami dla  przedsięwzięć z zakresu OZE . Zapraszamy podmioty z branży energii odnawialnej jak i właścicieli gruntów rolnych zainteresowanych usługami prawnymi z zakresu prawa OZE do kontaktu z Kancelarią w zakładce KONTAKT: https://praxilex.pl/kancelaria-prawna-wroclaw/

Zapoznaj się z profilem naszej Kancelarii OZE w zakładce https://praxilex.pl/prawnik-oze-umowa-na-fotowoltaike/