Co można zrobić, jeśli podpisałeś sąsiadowi zgodę na roboty budowlane na twojej działce, a potem okazało się, że inwestor ten uzyskał pozwolenie na budowę inwestycji, której zakres jest niezgodny z udzieloną zgodą?
Najprostszym i najlepszym rozwiązaniem byłoby udzielić zgody na prace wraz ze wskazaniem projektowanych robót budowlanych. W dokumencie należałoby szczegółowo określić zakres ingerencji w twoje prawo własności. Ponadto, istotny byłby załącznik graficzny przedstawiający przewidywane roboty. Powyższy zabieg może cię zabezpieczyć w sytuacji gdy inwestor postanowi złożyć w starostwie wniosek o pozwolenie na budowę dotyczący zamierzenia szerszego lub zmienionego w stosunku do pierwotnych ustaleń. Cofnięcie zgody na roboty budowlane przez właściciela nieruchomości jest możliwe na etapie udzielania pozwolenia na budowę, tylko do czasu wydania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę np. zakończenia postępowania przed organem drugiej instancji. Samo zakwestionowanie inwestycji może być jednak niewystarczające. Należy bowiem wykazać, że oświadczenie woli było wadliwie złożone. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego inwestorowi, dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Jeżeli błąd wywołał inwestor podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej. Podstęp osoby trzeciej jest jednoznaczny z podstępem inwestora, jeżeli ten o podstępie wiedział i nie zawiadomił cię albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna. Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone inwestorowi pod wpływem błędu następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Kopię takiego pisma wraz ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru przesyłki przez inwestora należy przesłać organowi administracji architektoniczno-budowlanej (starosta/prezydent miasta, wojewoda). W swoim piśmie powinieneś wskazać, że cofasz zgodę na roboty budowlane np. z uwagi na błąd wywołany podstępnie. Powyższe winno skutkować wydaniem decyzji odmawiającej udzielenia pozwolenia na budowę. Jeżeli reakcją inwestora będzie wystąpienie do sądu powszechnego aby ten zbadał skuteczność uchylenia się od złożonego oświadczenia woli, to postępowanie o udzielenie pozwolenia na budowę zostanie zawieszone do czasu wydania prawomocnego wyroku. Pogląd taki wyraził NSA w wyroku z dnia 3 kwietnia 2007 r. II OSK 577/06 (LEX nr 339429), a skład rozpoznający niniejsza sprawę w całości go podziela. W wyroku tym NSA dokonał szerszej analizy problemu, stwierdzając: “Skoro oświadczenie jest jedynie środkiem dowodowym mającym wykazać dysponowanie przez inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i jako środek dowodowy podlega ono badaniu przez organ, to badanie to powinno zmierzać, w razie wątpliwości co do prawa inwestora, w kierunku ustalenia rzeczywistego stanu prawnego. Obowiązkiem organu jest więc w takiej sytuacji ustalenie istnienia tytułu prawnego inwestora, w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. Z uwagi na reformatoryjny charakter postępowania odwoławczego, wynikający z art. 138 k.p.a., obowiązek ten trwa aż do wydania ostatecznej decyzji. Jeśli zatem organ odwoławczy dysponuje zarówno oświadczeniem inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jak i oświadczeniem woli właściciela nieruchomości cofającym, z powodu błędu, swą wcześniejszą zgodę, na której to zgodzie oparte było oświadczenie inwestora, to powinien ocenić wycofanie zgody właściciela, w kontekście uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu (art. 84, art. 86, art. 88 Kodeksu cywilnego). Skuteczne uchylenie się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu oznacza, że oświadczenie to dotknięte było kwalifikowaną wadą od dnia jego podjęcia. W rezultacie należy wówczas uznać, że zgody właściciela w dniu wydania decyzji nie było. Oświadczenie inwestora opierającego swój tytuł do nieruchomości na zgodzie właściciela nie odpowiadałoby wówczas stanowi rzeczywistemu. Kwestia skuteczności odwołania wad oświadczenia woli podlega więc rozstrzygnięciu przez organy administracyjne (por. Jędrzej Dessoulavy – Śliwiński (w:) red. Zygmunt Niewiadomski “Prawo budowlane. Komentarz”, Wyd. C.H. Beck, Warszawa 2006, s. 406-407). Stanowisko to nie kwestionuje kompetencji sądu cywilnego do podważania umów cywilnoprawnych lub oświadczeń woli rodzących skutki zobowiązaniowe. W kwestii tej wyłącznej kompetencji sądów powszechnych skład orzekający zgadza się ze stanowiskiem wyrażonym w orzecznictwie (patrz: wyrok NSA z dnia 4 października 2005 r., sygn. akt II OSK 46/05). Konsekwentnie jednak trzeba przyjąć, że skoro jedynie sąd powszechny może badać prawidłowość zawiązania się stosunku zobowiązaniowego na podstawie umowy, czy oświadczenia woli, to także do kognicji sądu cywilnego należy badanie prawidłowości aktu rozwiązującego ten stosunek zobowiązaniowy. Dysponując zaś zarówno oświadczeniem woli właściciela uprawniającym inwestora do złożenia oświadczenia w trybie art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, jak i oświadczeniem właściciela cofającym te zgodę, organ powinien, uwzględniając stan faktyczny i prawny istniejący w chwili rozstrzygania, oprzeć się na oświadczeniu późniejszym. Ewentualne zakwestionowanie oświadczenia cofającego zgodę należałoby do sądu powszechnego, po zainicjowaniu przez inwestora postępowania cywilnego. Dopiero wówczas istniałaby podstawa do zawieszenia postępowania administracyjnego w trybie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Zarówno z oświadczeniem o zgodzie na projektowane roboty, jak i z oświadczeniem o uchyleniu się od skutków oświadczenia o zgodzie, związane jest domniemanie legalności, które to domniemania organy administracyjne mają obowiązek uwzględnić. Do obalania tych domniemań powołane są sądy powszechne. Takie zakreślenie granicy między postępowaniem cywilnym i administracyjnym wyraźnie pokazuje, że organy rozpatrujące wniosek o pozwolenie na budowę nie mogą ignorować dokumentu zawierającego oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia właściciela o zgodzie na wykonywanie przez inwestora robót budowlanych. W rezultacie przyjąć trzeba, iż skuteczne, tj. niezakwestionowane orzeczeniem sądu powszechnego, oświadczenie właściciela nieruchomości o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli (art. 88 k.c.), na podstawie którego inwestor dołączył do wniosku o pozwolenie na budowę oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego), powinno być uwzględnione przez organy administracyjne, aż do wydania ostatecznej decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę, jako dowód podważający wiarygodność oświadczenia inwestora” (por. wyr. WSA w Krakowie z 11.1.2016 r., II SA/Kr 1306/15).
